El Mundial de Fútbol 2030, que Marruecos co-organiza junto a España y Portugal, representa un catalizador sin precedentes para la inversión hotelera en el país. Según un asociado del despacho Garrigues activo en operaciones relacionadas con el evento, dos sectores se distinguen claramente: las infraestructuras de construcción y la hostelería, con nuevos hoteles que abren prácticamente cada mes en Casablanca y Tánger.
La oportunidad es real. El marco jurídico que rige la inversión hotelera en Marruecos también ha evolucionado recientemente, con una reforma completa de la clasificación de los establecimientos turísticos. Conocerlo antes de comprometer capital es imprescindible.
El nuevo marco de clasificación hotelera: Arrêté 985-24
La reforma del sector turístico marroquí tiene su texto central en el decreto conjunto n.° 985-24, publicado en el Boletín Oficial del 27 de mayo de 2025, en aplicación de la Ley 80-14 relativa a los establecimientos turísticos y otras formas de alojamiento turístico.
Este decreto introduce una nueva tabla de clasificación aplicable a todos los tipos de establecimientos: hoteles, casas de huéspedes, residencias, campings y alojamientos turísticos colaborativos. La clasificación se articula ahora en torno a dos tipos de normas:
Normas «A» (obligatorias): cubren infraestructura, seguridad, higiene, accesibilidad para personas con movilidad reducida y digitalización del establecimiento. El cumplimiento de estas normas condiciona la obtención y el mantenimiento de la clasificación por estrellas.
Normas «B» (complementarias): destinadas a valorizar los establecimientos que van más allá de los requisitos básicos en materia de sostenibilidad ambiental, servicios innovadores y experiencia del cliente. Su cumplimiento no es obligatorio, pero influye en la categoría asignada.
El plazo de adaptación y lo que implica para nuevos proyectos
Los establecimientos de alojamiento turístico ya en funcionamiento disponen de un plazo de 24 meses para adaptarse a la nueva clasificación, contados desde la entrada en vigor del decreto. Este plazo sustituye el sistema de 2003 en el marco de un proceso de profesionalización del sector.
Para nuevos proyectos, el decreto 985-24 define desde el inicio los estándares que debe cumplir el establecimiento para obtener la categoría deseada. Un promotor que diseñe un hotel de cinco estrellas sin verificar los requisitos «A» del decreto puede encontrarse con modificaciones estructurales costosas en fase avanzada de obra.
El objetivo nacional de turismo y la demanda hotelera
El Organismo Nacional de Turismo (ONMT) ha fijado objetivos ambiciosos: 17,5 millones de turistas en 2026 y 26 millones en 2030, con la ambición de situar a Marruecos entre los 15 principales destinos mundiales. La Copa del Mundo actúa como acelerador de esta tendencia estructural.
La inversión en infraestructuras asociada es igualmente significativa: el estadio Benslimane, una vez terminado, será el mayor del mundo con una capacidad superior a 115.000 espectadores, con un coste de construcción estimado en aproximadamente 5.000 millones de dírhams. La inversión total prevista en el lado marroquí del Mundial 2030 supera los 70.000 millones de dírhams, distribuidos entre estadios, transporte, hoteles y reordenación urbana.
¿Está evaluando un proyecto hotelero en Marruecos? Lafrouji Avocats asesora a promotores e inversores extranjeros en todas las fases del proyecto, desde la estructuración jurídica hasta la negociación de contratos con cadenas hoteleras internacionales.
Contáctenos: contact@lafroujiavocats.com — +212 (5) 22 47 55 29
Las estructuras jurídicas disponibles para el inversor hotelero
La elección de la forma societaria condiciona la gestión fiscal del proyecto, la apertura al capital extranjero y las condiciones de salida. En la práctica:
SARL (Société à Responsabilité Limitée): adecuada para proyectos medianos, con un mínimo de capital flexible y una gobernanza simplificada. Es la estructura más utilizada por los promotores extranjeros que controlan directamente la explotación del establecimiento.
SA (Société Anonyme): obligatoria para proyectos que superen ciertos umbrales de facturación o número de empleados, o que prevean una apertura al capital mediante emisión de acciones. Las cadenas internacionales suelen exigir una SA en el marco de acuerdos de gestión hotelera.
El contrato de gestión hotelera (HMA): cuando un inversor confía la gestión operativa del hotel a una cadena internacional, el HMA (Hotel Management Agreement) es el instrumento central. Las cláusulas a negociar con mayor atención incluyen la exclusividad territorial, las comisiones de gestión base y de incentivo, la duración y las condiciones de renovación y terminación anticipada, y los estándares de marca (brand standards) que el propietario debe financiar.
Las residencias inmobiliarias de promoción turística (RIA) bajo la Ley 01-07 representan un segmento de crecimiento: permite combinar inversión residencial y uso hotelero, con un régimen fiscal específico.
Permisos y autorizaciones obligatorios
El proceso de autorización para un establecimiento hotelero en Marruecos implica tres niveles:
- Permiso de construcción ante la Agencia Urbana (Agence Urbaine) competente para la localización del proyecto, con presentación de los planos aprobados por un arquitecto colegiado en Marruecos
- Autorización de explotación del establecimiento turístico, expedida por el Ministerio de Turismo o la delegación provincial competente, previa inspección del establecimiento terminado
- Decisión de clasificación según el nuevo Arrêté 985-24, que determina el número de estrellas o la categoría reconocida del establecimiento
La autorización de explotación es la que activa el derecho a operar legalmente como establecimiento turístico. Comenzar a recibir huéspedes antes de obtenerla constituye una infracción administrativa.
Cuestiones fiscales del sector hotelero
Las sociedades hoteleras en Marruecos están sujetas al régimen general del Impuesto de Sociedades. A partir de 2026, el tipo aplicable es del 20% para beneficios anuales inferiores a 100 millones de dírhams, y del 35% para beneficios superiores.
La Charte de l’investissement (Ley 03-22) prevé incentivos fiscales específicos para proyectos de inversión en el sector turístico: exoneraciones de aranceles, reducción del tipo del IS durante un período determinado y exención de derechos de registro en la adquisición de terrenos para el proyecto. La obtención de estos incentivos requiere la suscripción de un acuerdo de inversión con el Estado y el cumplimiento de umbrales mínimos de inversión y empleo.
El riesgo jurídico que la experiencia de los grandes despachos confirma
Los inversores deben buscar primero un asesoramiento jurídico de calidad. Puede parecer evidente, pero en la práctica no siempre es así. Esta observación recurrente en los grandes proyectos inmobiliarios y hoteleros marroquíes refleja una realidad: las complejidades del derecho de urbanismo, del régimen de autorización turística y del derecho societario marroquí requieren un acompañamiento jurídico especializado desde la fase de estructuración, no únicamente en la fase de cierre.
Lafrouji Avocats y los inversores en el sector hotelero marroquí
Lafrouji Avocats asesora a promotores e inversores extranjeros en la estructuración jurídica de proyectos hoteleros en Marruecos, la negociación de HMAs con cadenas internacionales, la obtención de permisos y autorizaciones turísticas, y el asesoramiento fiscal en el marco de la Charte de l’investissement.
64 rue Taha Houssein, 20000 Casablanca
+212 (5) 22 47 55 29
contact@lafroujiavocats.com
