La loi de finances n°50-25 pour l’année budgétaire 2026 introduit une modification substantielle du régime fiscal applicable aux cessions de parts sociales et d’actions des sociétés non cotées. Cette réforme, entrée en vigueur le 1er janvier 2026, conditionne l’exonération des droits d’enregistrement à la production d’une attestation administrative certifiant que la société concernée ne présente pas un caractère immobilier prépondérant.
Loi de finances 2026
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Les articles 129-IV-25° et 133 du Code général des impôts modifiés imposent désormais aux cédants et cessionnaires de justifier la nature non immobilière de la société dont les titres font l’objet d’une transmission. Cette obligation s’applique à l’ensemble des formes sociales : sociétés à responsabilité limitée (SARL), sociétés anonymes (SA) et sociétés par actions simplifiées (SAS).
Le régime fiscal des cessions de titres après la réforme
La loi de finances 2026 établit une distinction claire entre trois catégories de sociétés dont les titres peuvent être cédés.
Les sociétés immobilières transparentes, définies à l’article 3-3° du Code général des impôts, voient leurs cessions de parts ou d’actions soumises à un taux de droits d’enregistrement de 5%. Cette catégorie regroupe les sociétés dont l’objet social porte exclusivement sur l’acquisition, la gestion ou la location d’immeubles bâtis ou non bâtis, de terrains ou d’exploitations agricoles. Le taux de 5% représente une réduction par rapport au taux antérieur de 6%.
Les sociétés à prépondérance immobilière, visées à l’article 61-II du Code général des impôts, relèvent du même traitement fiscal. Ces sociétés se caractérisent par le fait que leur actif immobilisé est constitué pour plus de 50% de biens immobiliers non affectés à l’exploitation. La valorisation de ces biens s’effectue selon leur valeur vénale réelle, permettant à l’administration fiscale de s’assurer que le seuil de prépondérance est objectivement atteint.
Les sociétés qui n’entrent dans aucune de ces deux catégories peuvent bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement, sous réserve de produire l’attestation administrative nouvelle. Cette attestation, établie selon un modèle défini par la Direction générale des impôts, confirme que la société ne relève ni du régime des sociétés immobilières transparentes ni de celui des sociétés à prépondérance immobilière.
Les critères de qualification de la prépondérance immobilière
L’article 61-II du Code général des impôts fixe le seuil de prépondérance immobilière à 50% de l’actif immobilisé. Cette appréciation repose sur une double analyse : la valeur comptable des actifs inscrite au bilan et la valeur vénale réelle de ces mêmes actifs.
Les biens immobiliers pris en compte dans ce calcul incluent les terrains, qu’ils soient bâtis ou non, les constructions de toute nature, les droits réels immobiliers tels que l’usufruit ou la nue-propriété, ainsi que les parts ou actions détenues dans des sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière. Cette dernière disposition permet d’éviter les montages consistant à détenir l’immobilier indirectement via des sociétés interposées.
Les biens immobiliers affectés à l’exploitation sont expressément exclus du calcul. Cette exclusion vise les immeubles utilisés directement pour l’activité opérationnelle de la société : locaux industriels, entrepôts, bureaux administratifs, magasins commerciaux. L’affectation effective à l’exploitation doit être démontrée par la comptabilité et la réalité de l’utilisation des locaux.
La Direction générale des impôts dispose d’un pouvoir d’appréciation pour contrôler la valeur vénale réelle des actifs immobiliers. Cette prérogative permet de rectifier les valorisations manifestement sous-évaluées ou surévaluées, afin de déterminer si le seuil de 50% est effectivement franchi.
Vous envisagez une opération de cession de parts sociales ? Notre cabinet analyse la qualification fiscale de votre société et prépare le dossier de demande d’attestation auprès de l’administration. Contactez-nous au +212 (5) 22 47 55 29.
La procédure d’obtention de l’attestation
L’attestation de non-prépondérance immobilière s’obtient auprès de la Direction générale des impôts selon une procédure administrative formalisée. Le demandeur doit constituer un dossier comprenant les états financiers certifiés de la société pour les trois derniers exercices, un inventaire détaillé des actifs immobilisés avec indication de leur valeur comptable et de leur valeur vénale estimée, ainsi qu’une note explicative justifiant l’affectation des biens immobiliers à l’exploitation le cas échéant.
L’administration fiscale examine la demande et vérifie la concordance entre les éléments déclarés et les critères légaux de qualification. Ce contrôle porte notamment sur la composition de l’actif immobilisé, la nature des biens immobiliers détenus, leur utilisation effective et la justification de leur valorisation.
Le délai de traitement de la demande varie selon la complexité du dossier et la charge de travail des services fiscaux. Les praticiens constatent que l’obtention de l’attestation nécessite généralement entre deux et quatre semaines. Ce délai doit être anticipé dans le calendrier de la transaction, afin de ne pas retarder la signature de l’acte définitif de cession.
En cas de refus de délivrance de l’attestation, l’administration motive sa décision par référence aux éléments du dossier démontrant le caractère immobilier prépondérant de la société. Le demandeur peut contester cette décision en apportant des éléments complémentaires ou en sollicitant un réexamen du dossier.
Les implications pour les opérations de fusion-acquisition
Les transactions portant sur l’acquisition de sociétés marocaines doivent désormais intégrer cette nouvelle contrainte administrative. La phase de due diligence juridique et fiscale doit inclure une analyse préalable de la composition de l’actif immobilisé, afin d’anticiper la qualification fiscale de la société cible.
Lorsque l’analyse révèle que la société pourrait être qualifiée de société à prépondérance immobilière, l’acquéreur doit intégrer le coût fiscal correspondant dans sa valorisation. Le taux de 5% sur le prix de cession des titres représente une charge significative qui impacte le rendement de l’opération.
Les structures de holding qui détiennent des participations dans plusieurs filiales doivent surveiller l’évolution de la composition de leur actif. Une modification de la répartition des actifs peut entraîner un franchissement du seuil de 50%, avec pour conséquence un changement de qualification fiscale. Cette vigilance s’impose particulièrement lors des opérations de restructuration interne, d’apport d’actifs ou de cession de participations.
Le choix entre une acquisition de titres et une acquisition d’actifs fait l’objet d’une analyse renouvelée. Lorsque la société cible détient principalement des actifs immobiliers, l’acquisition directe de ces actifs peut s’avérer fiscalement plus avantageuse que l’acquisition des titres de la société, compte tenu du taux de 5% applicable aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Les obligations du notaire dans les actes de cession
Le notaire instrumentaire ne peut authentifier un acte de cession de parts sociales ou d’actions sans avoir vérifié la régularité fiscale de l’opération. Cette vérification inclut désormais le contrôle de la production de l’attestation de non-prépondérance immobilière lorsque les parties entendent bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement.
L’acte notarié doit mentionner expressément l’existence de l’attestation et en reproduire les références. Cette mention conditionne l’application du régime d’exonération lors de la formalité d’enregistrement de l’acte auprès de l’administration fiscale.
Le défaut de production de l’attestation expose les parties à un redressement fiscal. L’administration peut, lors du contrôle de l’acte enregistré, constater l’absence d’attestation et procéder à la taxation des droits d’enregistrement au taux de 5%, assortie des pénalités et majorations de retard prévues par le Code général des impôts.
Les stratégies de restructuration pour éviter la qualification immobilière
Les sociétés dont l’actif immobilisé approche le seuil de 50% de biens immobiliers peuvent mettre en œuvre des opérations de restructuration visant à modifier la composition de leur actif. Ces opérations doivent respecter les règles fiscales et comptables applicables, et ne peuvent être motivées uniquement par la volonté d’échapper à la qualification de société à prépondérance immobilière.
L’apport des actifs immobiliers non affectés à l’exploitation à une filiale dédiée constitue une option fréquemment envisagée. Cette opération permet de séparer l’activité opérationnelle, qui demeure dans la société mère, et la détention immobilière, qui est transférée à la filiale. La société mère conserve une participation dans la filiale immobilière, mais cette participation ne compte pas dans le calcul de la prépondérance immobilière si la filiale exerce elle-même une activité d’exploitation des biens.
L’affectation effective de biens immobiliers à l’exploitation peut également modifier la qualification de la société. Cette affectation suppose une utilisation réelle et permanente des locaux pour les besoins de l’activité. La simple déclaration d’affectation ne suffit pas : l’administration fiscale peut contrôler la réalité de l’utilisation et requalifier les biens qui ne seraient pas effectivement exploités.
L’acquisition d’actifs non immobiliers permet d’augmenter le montant total de l’actif immobilisé et de diluer la proportion des biens immobiliers. Cette stratégie suppose que la société dispose de la capacité financière pour réaliser ces investissements et que ces acquisitions correspondent à des besoins réels de développement de l’activité.
Accompagnement juridique pour les opérations de cession de parts sociales
La nouvelle obligation de produire l’attestation de non-prépondérance immobilière nécessite une analyse juridique et fiscale approfondie de la composition de l’actif social. Les investisseurs étrangers acquérant des sociétés marocaines doivent anticiper cette exigence administrative dans leur calendrier de transaction.
Cabinet Lafrouji Avocats propose un accompagnement complet pour les opérations de fusion-acquisition et de cession de participations :
- Analyse de la qualification fiscale des sociétés : Examen de la composition de l’actif immobilisé, calcul du seuil de prépondérance immobilière, identification des risques de requalification par l’administration fiscale
- Préparation du dossier de demande d’attestation : Constitution du dossier administratif, rédaction de la note justificative, coordination avec les experts-comptables et commissaires aux comptes pour la certification des états financiers
- Audit juridique préalable aux opérations de M&A : Due diligence fiscale et immobilière, vérification des titres de propriété, analyse des baux commerciaux, identification des passifs cachés
- Structuration des opérations de restructuration : Analyse comparative entre acquisition de titres et acquisition d’actifs, proposition de schémas de holding, optimisation de la charge fiscale
- Représentation auprès de l’administration fiscale : Interlocution avec la Direction générale des impôts, présentation des arguments juridiques en cas de refus de délivrance, recours administratif contre les décisions défavorables
Notre cabinet possède une expérience approfondie dans le conseil aux investisseurs étrangers pour l’acquisition de sociétés marocaines, avec une spécialisation particulière dans les secteurs immobilier, industriel et des services.
Contactez-nous pour une consultation initiale :
Cabinet Lafrouji Avocats
64 rue Taha Houssein
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Email : contact@lafroujiavocats.com
Avertissement juridique : Cet article fournit des informations générales sur le cadre juridique des cessions de parts sociales au Maroc et ne constitue pas un conseil juridique. Les sociétés et les investisseurs doivent consulter des avocats qualifiés pour évaluer leurs circonstances particulières et les stratégies de conformité fiscale applicables à leurs opérations.
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