Ley Finanzas Marruecos 2026: Guía Fiscal Inmobiliaria

27 enero 2026 Blog

La Ley de Finanzas n° 50-25 para el año 2026, promulgada mediante Dahir n° 1-25-67, introduce modificaciones fiscales significativas que afectan directamente a los inversores inmobiliarios extranjeros en Marruecos. Los cambios entran en vigor el 1 de enero de 2026, con la excepción del nuevo mecanismo de retención sobre alquileres que se aplica desde julio de 2026.

Los inversores españoles, franceses y de otras nacionalidades europeas que operan en el mercado inmobiliario marroquí deben revisar sus estructuras fiscales y procedimientos administrativos antes de estas fechas para garantizar el cumplimiento de las nuevas obligaciones.

Marco legal: Ley n° 50-25 y Código General de Impuestos 2026

La Ley de Finanzas n° 50-25 modifica el Código General de Impuestos (CGI) en varios aspectos relacionados con la tributación inmobiliaria. El texto fue adoptado por el Parlamento marroquí en diciembre de 2025 y promulgado por Dahir real el 31 de diciembre de 2025.

Las disposiciones fiscales aplicables a los inversores inmobiliarios extranjeros se encuentran en los artículos 61 a 66 del CGI (impuesto sobre plusvalías inmobiliarias), artículos 14 y 15 (impuesto sobre la renta de no residentes), y artículos 127 a 135 (derechos de registro).

La Dirección General de Impuestos (DGI) es la autoridad competente para la aplicación de estas disposiciones. Los contribuyentes no residentes deben designar un representante fiscal en Marruecos o cumplir directamente con sus obligaciones fiscales a través de los notarios y conservadores de la propiedad inmobiliaria.

Procedimiento simplificado para plusvalías de no residentes

La principal innovación para inversores extranjeros es el nuevo procedimiento simplificado de liquidación del impuesto sobre plusvalías inmobiliarias.

Régimen anterior: Las empresas extranjeras sin establecimiento permanente en Marruecos que realizaban operaciones inmobiliarias debían presentar una declaración fiscal anual ante la DGI, independientemente del número de transacciones efectuadas durante el ejercicio. Este sistema generaba obligaciones administrativas continuas y requería mantener una contabilidad específica.

Nuevo régimen 2026: La Ley n° 50-25 permite a las personas jurídicas no residentes liquidar sus obligaciones fiscales directamente después de cada transacción, eliminando la obligación de declaración anual. El impuesto se calcula y paga definitivamente en el momento de la venta, sin necesidad de seguimiento posterior.

Este procedimiento simplificado se aplica únicamente a las personas jurídicas extranjeras que:

No tienen establecimiento permanente en Marruecos
Realizan exclusivamente operaciones de compraventa de bienes inmuebles
No ejercen ninguna otra actividad comercial en territorio marroquí

El cálculo del impuesto sigue las reglas generales del CGI: tipo impositivo del 20% sobre la plusvalía neta (precio de venta menos precio de adquisición, ajustado por coeficientes de revalorización según antigüedad). El pago se realiza mediante el notario que instrumenta la escritura de venta.

Nueva retención del 5% sobre alquileres

La Ley de Finanzas 2026 introduce una retención en origen del 5% sobre los alquileres pagados a propietarios por determinadas entidades.

Ámbito de aplicación: La retención se aplica a los alquileres pagados por:

Organismos públicos y colectividades territoriales
Empresas y establecimientos públicos
Entidades bancarias y compañías de seguros
Sociedades cotizadas en la Bolsa de Casablanca

Entrada en vigor: El mecanismo de retención entra en vigor el 1 de julio de 2026. Las entidades obligadas a retener deben adaptar sus sistemas contables y procedimientos de pago antes de esta fecha.

Modalidades de aplicación: La retención del 5% se practica sobre el monto bruto del alquiler, sin deducción de gastos ni cargas. La entidad que paga el alquiler debe:

Retener el 5% del importe bruto
Ingresar el importe retenido en la Tesorería General del Reino antes del fin del mes siguiente
Entregar al propietario un certificado de retención (modelo DGI)
Declarar anualmente las retenciones practicadas

Imputación del impuesto: El propietario puede imputar el importe retenido contra:

Su impuesto sobre la renta (IR) si es persona física residente
Su impuesto sobre sociedades (IS) si es persona jurídica residente
Su impuesto sobre la renta de no residentes si es persona física o jurídica extranjera

Para los propietarios no residentes, la retención del 5% constituye un pago a cuenta. Deben presentar declaración anual y liquidar el saldo resultante aplicando los tipos progresivos del IR (hasta 38%) o el tipo fijo del 10% previsto para rentas inmobiliarias de no residentes en el marco de convenios de doble imposición.

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Recargo del 2% por falta de trazabilidad

La Ley n° 50-25 establece un recargo adicional del 2% en los derechos de registro para transacciones inmobiliarias superiores a MAD 300.000 cuando el pago no se realiza mediante métodos trazables.

Objetivo de la medida: Combatir la economía informal y garantizar la trazabilidad de los flujos financieros en el sector inmobiliario. La medida forma parte de la estrategia gubernamental de bancarización de las transacciones económicas.

Monto umbral: El recargo se aplica únicamente a transacciones cuyo precio de venta supera MAD 300.000 (aproximadamente €28.000). Las transacciones inferiores a este umbral no están afectadas.

Métodos de pago trazables: Para evitar el recargo, el pago debe efectuarse mediante:

Transferencia bancaria
Cheque certificado o cheque bancario
Tarjeta bancaria (en caso de pagos fraccionados)
Cualquier otro medio de pago electrónico

Documentación requerida: En el momento de la firma ante notario, el comprador debe presentar:

Comprobante de transferencia bancaria emitido por la entidad financiera
Copia del cheque certificado con sello bancario
Extractos bancarios que acrediten los pagos parciales si procede

Cálculo del recargo: El recargo del 2% se aplica sobre el valor de la transacción y se suma a los derechos de registro ordinarios. Por ejemplo, para una compraventa de MAD 500.000:

Derechos de registro base: 4% = MAD 20.000
Recargo por no trazabilidad (si aplica): 2% = MAD 10.000
Total: MAD 30.000

El recargo no es deducible fiscalmente y constituye un coste definitivo para la parte que no cumple con la obligación de trazabilidad.

Reducción de derechos de registro para sociedades inmobiliarias

La Ley de Finanzas 2026 reduce los derechos de registro aplicables a las cesiones de participaciones en sociedades de predominio inmobiliario (SPI).

Definición de SPI: Según el artículo 135 del CGI, una sociedad tiene predominio inmobiliario cuando más del 75% del valor de su activo social está constituido por bienes inmuebles situados en Marruecos o por participaciones en otras sociedades inmobiliarias.

Antiguo tipo: Las cesiones de participaciones en SPI tributaban al 6% sobre el precio de cesión o el valor real, el mayor de ambos.

Nuevo tipo 2026: El tipo de derechos de registro se reduce al 5%, lo que representa una disminución del 16,7% en los costes de transacción.

Implicaciones prácticas: Esta reducción hace más atractivas las estructuras societarias para la inversión inmobiliaria. Los inversores institucionales y family offices que operan mediante sociedades holding se benefician directamente de esta medida.

Optimización de estructuras: La reducción crea oportunidades de optimización mediante:

Agrupación de activos inmobiliarios en estructuras societarias
Cesión de participaciones sociales en lugar de venta directa de inmuebles
Reestructuración de grupos inmobiliarios antes de operaciones de M&A

La reducción no afecta a otras obligaciones fiscales asociadas, como el impuesto sobre sociedades sobre eventuales plusvalías de la sociedad cedente ni el impuesto sobre la renta del cedente persona física.

Sociedades de inversión colectiva inmobiliaria

La Ley de Finanzas 2026 clarifica el régimen fiscal de los Organismos de Placement Collectif (OPCC) con vocación inmobiliaria, eliminando ambigüedades interpretativas anteriores.

Transparencia fiscal: Los OPCC se benefician de transparencia fiscal: no tributan a nivel del fondo sino que la imposición recae sobre los inversores según sus participaciones y la naturaleza de las rentas distribuidas.

Rentas inmobiliarias: Las rentas de alquiler distribuidas por un OPCC a inversores extranjeros están sujetas a retención del 10% en aplicación de los convenios de doble imposición o del 15% según el régimen general del CGI.

Plusvalías de cesión: Las plusvalías generadas por la venta de inmuebles por el OPCC no tributan a nivel del fondo. Cuando el inversor vende sus participaciones en el OPCC, la plusvalía tributa como ganancia mobiliaria.

Ventajas para inversores extranjeros: Los OPCC permiten:

Diversificación de la inversión inmobiliaria
Gestión profesional de activos
Liquidez superior a la inversión directa
Régimen fiscal favorable similar al de los fondos de inversión inmobiliaria europeos (REIT)

Obligaciones formales y plazos

Los inversores inmobiliarios extranjeros deben cumplir con obligaciones formales específicas bajo la Ley de Finanzas 2026.

Designación de representante fiscal: Las personas físicas y jurídicas no residentes que generan rentas inmobiliarias en Marruecos deben designar un representante fiscal residente. El representante es solidariamente responsable del pago del impuesto.

Declaración de bienes inmuebles: Los propietarios no residentes deben declarar anualmente la totalidad de sus bienes inmuebles situados en Marruecos, incluso si no generan rentas durante el ejercicio.

Conservación de justificantes: Los contribuyentes deben conservar durante 10 años:

Escrituras públicas de adquisición
Justificantes de pagos de mejoras y reformas
Certificados de retención fiscal
Declaraciones fiscales presentadas

Registro de operaciones: Toda transacción inmobiliaria debe registrarse ante la Conservación de la Propiedad Inmobiliaria y el Catastro (ANCFCC) en un plazo de 90 días desde la firma de la escritura pública.

Convenios de doble imposición

Marruecos ha suscrito convenios de doble imposición con España, Francia, Bélgica, Suiza y otros países europeos. Estos convenios establecen reglas específicas para la tributación de rentas inmobiliarias.

Principio general: Los convenios atribuyen potestad tributaria sobre rentas inmobiliarias al Estado donde se sitúa el inmueble. Marruecos puede gravar las rentas generadas por inmuebles situados en su territorio, independientemente de la residencia del propietario.

Tipos reducidos: Varios convenios prevén tipos de retención reducidos:

Convenio España-Marruecos: retención del 10% sobre rentas de alquiler
Convenio Francia-Marruecos: retención del 10% sobre rentas de alquiler
Convenio Bélgica-Marruecos: retención del 15% sobre rentas de alquiler

Certificado de residencia fiscal: Para beneficiarse de los tipos convencionales, los inversores extranjeros deben presentar un certificado de residencia fiscal emitido por la administración tributaria de su país de residencia. Este certificado debe legalizarse y traducirse al árabe o francés.

Due diligence fiscal en adquisiciones inmobiliarias

Los inversores que adquieren inmuebles o participaciones en sociedades inmobiliarias deben realizar una auditoría fiscal previa.

Verificación de situación fiscal: Comprobar que el vendedor está al corriente de:

Impuesto sobre bienes inmuebles (taxe d’édilité)
Contribuciones municipales
Impuesto sobre plusvalías de operaciones anteriores
Retenciones fiscales si es arrendador

Certificado de cumplimiento fiscal: El notario debe solicitar a la DGI un certificado acreditando que el inmueble no es objeto de procedimientos de cobro coercitivo. Este certificado es obligatorio para la inscripción de la adquisición en el Registro de la Propiedad.

Garantías contractuales: El contrato de compraventa debe incluir:

Declaración del vendedor sobre ausencia de deudas fiscales
Compromiso de indemnización en caso de descubrimiento posterior de pasivos fiscales
Retención de una parte del precio hasta obtención del certificado fiscal definitivo

Análisis de estructuras societarias: Si la adquisición se realiza mediante compra de participaciones sociales, el due diligence debe incluir:

Revisión de declaraciones fiscales de los últimos 4 ejercicios
Análisis de contingencias fiscales pendientes
Verificación de precios de transferencia en operaciones vinculadas
Comprobación de deducciones y créditos fiscales aplicados

Asesoramiento fiscal especializado para inversores inmobiliarios

La complejidad de la normativa fiscal marroquí aplicable a operaciones inmobiliarias requiere asesoramiento jurídico especializado. Los inversores extranjeros enfrentan obligaciones específicas según su forma de inversión, nacionalidad y aplicación de convenios de doble imposición.

Cabinet Lafrouji Avocats ofrece servicios integrales en derecho fiscal inmobiliario:

Estructuración de inversiones: Análisis comparativo de estructuras de inversión (persona física, sociedad local, sociedad extranjera, OPCC) y determinación de la estructura fiscalmente más eficiente
Cumplimiento de la Ley de Finanzas 2026: Adaptación de procedimientos administrativos al nuevo régimen de retenciones, trazabilidad de pagos y declaraciones fiscales
Due diligence fiscal: Auditoría fiscal completa de inmuebles o sociedades inmobiliarias antes de adquisición, identificación de pasivos fiscales ocultos
Aplicación de convenios fiscales: Tramitación de certificados de residencia fiscal, solicitud de aplicación de tipos reducidos, defensa ante la administración tributaria
Contencioso fiscal: Representación en procedimientos de comprobación fiscal, recursos contra liquidaciones tributarias, negociación de acuerdos con la DGI

Nuestro equipo mantiene relaciones permanentes con la Dirección General de Impuestos y conoce en profundidad la práctica administrativa marroquí en materia de tributación inmobiliaria de no residentes.

Contacte con nosotros para una consulta inicial:

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Aviso legal: Este artículo proporciona información general sobre las disposiciones fiscales de la Ley de Finanzas n° 50-25 para el año 2026 y no constituye asesoramiento jurídico. Los inversores deben consultar abogados cualificados para evaluar su situación fiscal específica y las obligaciones aplicables a sus operaciones inmobiliarias en Marruecos.

Ley de Finanzas Marruecos 2026: cambios fiscales clave para inversores inmobiliarios extranjeros