Le 23 décembre 2025, l’Office National Marocain du Tourisme (ONMT) a présenté son plan d’action pour l’année 2025, incluant l’entrée en vigueur de cinq textes réglementaires complémentaires à la Loi 80-14 relative aux établissements d’hébergement touristique. Un décret supplémentaire concernant les hébergements non classés reste en cours d’adoption.
Cette finalisation du cadre réglementaire met fin à une période d’incertitude juridique pour les exploitants d’hébergements touristiques. La Loi 80-14, promulguée initialement sans l’ensemble de ses textes d’application, peut désormais produire pleinement ses effets.
Hébergement Touristique Guide 2025
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Cadre juridique : Loi 80-14 et textes d’application
La Loi 80-14 modifie et complète le dispositif législatif encadrant les établissements d’hébergement touristique au Maroc. Ce texte introduit plusieurs innovations substantielles dans l’organisation du secteur.
Les cinq textes réglementaires récemment entrés en vigueur précisent :
- Les critères de classification des établissements d’hébergement
- Les procédures d’obtention des licences d’exploitation
- Les obligations des exploitants en matière de qualité et de sécurité
- Les modalités de contrôle administratif
- Le régime transitoire applicable aux établissements existants
Un sixième décret, attendu prochainement, établira le cadre applicable aux hébergements touristiques non classés. Cette catégorie regroupe notamment les hébergements de type « maisons d’hôtes » et certaines formules d’hébergement chez l’habitant.
Résidences semi-détachées : une nouvelle catégorie juridique
La Loi 80-14 introduit le concept de « résidences semi-détachées » dans le paysage juridique marocain de l’hébergement touristique. Cette catégorie permet aux promoteurs d’hôtels classés cinq étoiles de construire des villas attenantes à l’établissement hôtelier principal, destinées à la vente à des propriétaires privés.
Structure juridique du montage
Les résidences semi-détachées constituent un produit hybride combinant :
- La propriété privée de la villa par un investisseur
- L’exploitation touristique de l’unité par l’établissement hôtelier attenant
- Un cadre réglementaire spécifique garantissant les standards de l’hôtellerie cinq étoiles
Ce mécanisme permet aux investisseurs d’acquérir un actif immobilier tout en bénéficiant de revenus locatifs générés par l’exploitation hôtelière. L’établissement hôtelier principal assure la gestion opérationnelle des villas dans le cadre de contrats de gestion réglementés.
Conditions d’éligibilité
La réglementation impose plusieurs conditions pour qu’un projet puisse intégrer des résidences semi-détachées :
- L’établissement principal doit obtenir ou maintenir une classification cinq étoiles
- Les villas doivent respecter les normes architecturales et de construction applicables aux hôtels cinq étoiles
- Un contrat de gestion lie obligatoirement le propriétaire privé et l’exploitant hôtelier
- Les prestations offertes dans les villas doivent correspondre aux standards cinq étoiles
Cette structure offre aux investisseurs étrangers une opportunité d’investissement immobilier dans le secteur touristique marocain, avec un cadre juridique sécurisé et des perspectives de rendement liées à l’activité hôtelière.
Intégration des hébergements alternatifs
La Loi 80-14 formalise l’encadrement juridique des hébergements touristiques alternatifs, incluant les locations de type « Airbnb », les riads et les maisons d’hôtes. Avant cette réforme, ces formules d’hébergement opéraient souvent en marge du cadre réglementaire applicable à l’hôtellerie traditionnelle.
Obligations des exploitants
Les propriétaires proposant des hébergements alternatifs doivent désormais :
- Obtenir une licence d’exploitation auprès des autorités compétentes
- Respecter les normes de sécurité applicables aux établissements recevant du public
- Se conformer aux obligations fiscales spécifiques au secteur touristique
- Fournir les déclarations statistiques requises par l’ONMT
Le non-respect de ces obligations expose les exploitants à des sanctions administratives, incluant la fermeture de l’établissement et des amendes.
Classifications applicables
La réglementation établit plusieurs catégories d’hébergements alternatifs :
- Maisons d’hôtes : structures d’hébergement de petite capacité avec prestations personnalisées
- Riads : établissements situés dans des demeures traditionnelles, principalement dans les médinas
- Locations meublées touristiques : logements proposés en location de courte durée
- Gîtes : hébergements en milieu rural offrant des prestations simples
Chaque catégorie répond à des critères spécifiques définis par voie réglementaire. Les exploitants doivent choisir la classification correspondant à leur offre et respecter les normes associées.
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Période transitoire et régularisation
La Loi 80-14 prévoit une période transitoire de 24 mois permettant aux exploitants d’établissements existants de régulariser leur situation administrative.
Démarches de régularisation
Les exploitants disposant d’établissements en activité avant l’entrée en vigueur des textes d’application doivent :
Phase 1 – Déclaration préalable (6 premiers mois) :
- Déclarer l’établissement auprès des autorités locales compétentes
- Fournir un dossier descriptif de l’établissement
- Indiquer la classification souhaitée
Phase 2 – Mise en conformité (18 mois restants) :
- Réaliser les travaux nécessaires pour respecter les normes applicables
- Obtenir les attestations de conformité requises
- Déposer le dossier complet de demande de licence
Le non-respect du calendrier transitoire expose les exploitants à l’impossibilité d’obtenir une licence d’exploitation, entraînant l’obligation de cesser l’activité.
Cas des investisseurs étrangers
Les investisseurs étrangers exploitant des biens immobiliers à des fins touristiques doivent particulièrement veiller à respecter ce calendrier. L’exploitation d’un hébergement touristique sans licence constitue une infraction administrative sanctionnée par des amendes et la fermeture de l’établissement.
La régularisation permet également de clarifier la situation fiscale. Les revenus issus de locations touristiques font l’objet d’un régime fiscal spécifique, distinct du régime applicable aux locations résidentielles classiques.
Classification simplifiée des établissements
La réglementation issue de la Loi 80-14 simplifie le système de classification des établissements d’hébergement touristique. L’ancien système, jugé complexe et peu lisible, est remplacé par une grille standardisée.
Nouveaux critères de classification
Les critères de classification s’articulent autour de cinq axes :
Infrastructure et équipements :
- Surface minimale des chambres
- Équipements sanitaires
- Installations de sécurité (détection incendie, issues de secours)
- Systèmes de climatisation et de chauffage
Services offerts :
- Restauration (petit-déjeuner, demi-pension, pension complète)
- Services de conciergerie
- Équipements de loisirs
- Accessibilité pour personnes à mobilité réduite
Qualité des prestations :
- Qualifications du personnel
- Langues parlées par le personnel
- Standards de propreté et d’entretien
- Procédures de gestion des réclamations
Localisation et environnement :
- Accessibilité de l’établissement
- Stationnement
- Environnement immédiat
Gestion environnementale :
- Dispositifs d’économie d’eau et d’énergie
- Gestion des déchets
- Utilisation de produits respectueux de l’environnement
Cette grille permet une évaluation objective de chaque établissement. Les classifications vont de une à cinq étoiles pour les hôtels classiques, avec des catégories spécifiques pour les hébergements alternatifs.
Contexte économique favorable
Le secteur touristique marocain enregistre une performance remarquable en 2025. Entre janvier et octobre, le Maroc a accueilli 16,6 millions de visiteurs, représentant une progression de 14% par rapport à 2024. Les recettes touristiques atteignent 113,26 milliards de dirhams sur cette période.
Les projections pour l’année complète estiment à plus de 19 millions le nombre de visiteurs attendus. Cette performance s’explique notamment par l’organisation de la Coupe d’Afrique des Nations (CAN) en 2025 et la préparation de la Coupe du Monde 2030, que le Maroc co-organisera.
Implications pour les investisseurs
Cette situation crée un contexte favorable aux investissements dans l’hébergement touristique :
Demande soutenue : La croissance continue des arrivées touristiques génère une demande accrue en capacités d’hébergement, particulièrement dans les segments alternatifs (riads, maisons d’hôtes, locations meublées).
Valorisation immobilière : Les biens immobiliers situés dans les zones touristiques connaissent une appréciation, renforçant l’attractivité de l’investissement immobilier à vocation touristique.
Accès au financement : Les établissements bancaires marocains proposent des produits de financement spécifiques pour les projets d’hébergement touristique, incluant des conditions avantageuses pour les projets situés dans les zones prioritaires.
Obligations légales continues
L’obtention d’une licence d’exploitation ne constitue pas la fin des obligations légales. Les exploitants d’établissements d’hébergement touristique restent soumis à plusieurs obligations continues :
Déclarations statistiques
Les exploitants doivent transmettre mensuellement à l’ONMT :
- Le nombre de nuitées enregistrées
- Le taux d’occupation
- La répartition de la clientèle par nationalité
- Les recettes générées
Ces données alimentent les statistiques officielles du tourisme marocain et permettent aux autorités de suivre l’évolution du secteur.
Contrôles périodiques
Les établissements font l’objet de contrôles réguliers portant sur :
- Le respect des normes de classification
- La conformité aux règles de sécurité
- L’application des tarifs déclarés
- La qualité des prestations offertes
Les manquements constatés peuvent entraîner des avertissements, des amendes, ou dans les cas graves, le retrait temporaire ou définitif de la licence d’exploitation.
Renouvellement de la classification
La classification d’un établissement n’est pas définitive. Les établissements doivent solliciter le renouvellement de leur classification selon une périodicité fixée par voie réglementaire (généralement tous les trois à cinq ans).
Ce renouvellement nécessite une nouvelle inspection vérifiant le maintien des standards de la catégorie attribuée.
Accompagnement juridique pour vos projets d’hébergement touristique
La mise en conformité avec la Loi 80-14 et ses textes d’application nécessite une analyse juridique précise de votre situation. Les enjeux incluent l’obtention des licences d’exploitation, la structuration juridique optimale pour les projets de résidences semi-détachées, et la sécurisation des montages contractuels.
Cabinet Lafrouji Avocats accompagne les investisseurs dans le secteur de l’hébergement touristique :
- Audit de conformité : Analyse de votre situation au regard de la Loi 80-14 et identification des actions de régularisation nécessaires
- Demandes de licences : Constitution et dépôt des dossiers de demande de licence d’exploitation auprès des autorités compétentes
- Structuration juridique : Conseil sur les structures optimales pour les projets de résidences semi-détachées et rédaction des contrats de gestion
- Acquisition immobilière : Assistance juridique complète pour l’acquisition de biens destinés à l’hébergement touristique
- Contentieux administratif : Représentation dans les recours contre les décisions de refus de licence ou de sanction administrative
Notre équipe possède une expertise approfondie du cadre réglementaire applicable à l’hébergement touristique au Maroc et des pratiques administratives des autorités locales.
Contactez-nous pour une consultation :
Cabinet Lafrouji Avocats
64 rue Taha Houssein
20000 Casablanca – Maroc
Téléphone : +212 (5) 22 47 55 29
Email : contact@lafroujiavocats.com
Avertissement : Cet article fournit des informations générales sur la réglementation marocaine de l’hébergement touristique et ne constitue pas un avis juridique. Les exploitants et investisseurs doivent consulter un avocat pour évaluer leur situation spécifique au regard de la Loi 80-14.
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